第四章 前期物业
第六十条 新建物业出售前，建设单位应当选聘前期物业服务人，签订书面的前期物业服务合同。
前期物业服务合同签订之日起十五日内，建设单位应当将前期物业服务合同报送物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案。
第六十一条 建设单位在出售物业前，应当制定临时管理规约，并报送物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案。
临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。
第六十二条 建设单位应当将前期物业服务人名称、物业服务内容、物业服务收费、物业服务合同期限、临时管理规约等内容在销售现场公开，并在与物业买受人签订商品房买卖合同时，将前期物业服务合同和临时管理规约作为商品房买卖合同附件。
前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，或者业主大会决定自行管理的，前期物业服务合同终止。
第六十三条 住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘前期物业服务人。
投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地的县（市、区）人民政府物业行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘前期物业服务人；采用协议方式选聘前期物业服务人的住宅规模标准由市、州人民政府物业行政主管部门确定并公布。
第六十四条 住宅前期物业服务收费实行政府指导价，由县级以上人民政府价格主管部门会同物业行政主管部门制定，并定期公布。
第六十五条 新建物业的配套建筑、设施设备和相关场地经竣工验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理房屋交付手续。将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，建设单位应当承担前期物业费。
具备交付条件已交付业主的物业，物业费由业主支付；未交付的或者已竣工但尚未售出的物业，物业费由建设单位支付。建设单位与物业买受人约定减免物业费的，减免的费用由建设单位支付。
第六十六条 建设单位应当在新建物业交付使用十五日前，与选聘的物业服务人按照国家有关规定和前期物业服务合同约定，完成对物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。
建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务人承接未经查验或者不符合交付使用条件的物业。物业服务人不得承接未经查验的物业。
分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验，办理物业分期交接手续。建设单位与物业服务人应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。
第六十七条 建设单位与前期物业服务人应当在物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，对物业管理区域内的共用部位、共用设施设备进行查验，确认现场查验结果，形成书面查验记录，签订物业承接查验协议，形成书面交接记录，并向业主公开查验结果。
物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。
建设单位应当按照物业承接查验协议的约定对存在问题进行整改。建设单位未按照约定整改的，物业服务人应当及时向街道办事处、乡镇人民政府报告。街道办事处、乡镇人民政府应当责令建设单位在三十日内予以整改。
物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任。
第六十八条 现场查验二十日前，建设单位应当向物业服务人移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护、保养等技术资料；
（三）供电、供水、供热、供燃气、通信、有线电视等准许使用文件；
（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（五）承接查验所必需的其他资料。
未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。
第六十九条 物业服务人应当自物业交接后三十日内，持下列文件向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案：
（一）前期物业服务合同；
（二）临时管理规约；
（三）物业承接查验协议；
（四）建设单位移交资料清单；
（五）查验记录；
（六）交接记录；
（七）其他与承接查验有关的文件。
第七十条 物业服务人应当将与承接查验有关的文件、资料和记录建立物业承接查验档案，并妥善保管。
物业承接查验档案属于全体业主所有，业主有权查阅、复印。
第七十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
对保修期限和保修范围内出现的物业质量问题，物业服务人应当及时通知建设单位。建设单位应当立即通知施工单位进入现场核查情况，予以保修。建设单位无法通知施工单位或者施工单位未按照约定进行保修的，建设单位应当另行委托其他单位保修。
建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，业主、物业服务人可以向县级以上人民政府建设行政主管部门投诉，由建设行政主管部门依法监督管理。
第七十二条 物业交接后，发现隐蔽工程质量问题影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。
第七十三条 物业服务人应当按照法律、法规规定和物业服务合同约定履行维修、养护、管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。
第五章 物业服务
第七十四条 业主可以自行管理物业，也可以委托他人管理；委托物业服务人提供物业服务的，一个物业管理区域应当选定一个物业服务人提供物业服务。
物业服务人将物业管理区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。
物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。
法律、法规规定应当由符合资质的专业机构或者人员实施维修、养护的设施设备，从其规定。
第七十五条 接受委托提供物业服务的企业应当具有独立法人资格，拥有相应的专业技术人员，具备为业主提供物业管理专业服务的能力。
第七十六条 物业服务人应当按照法律、法规规定和物业服务合同约定提供物业服务，并遵守下列规定：
（一）在业主、物业使用人使用物业前，将物业的共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求、注意事项等有关规定书面告知业主、物业使用人；
（二）发现有安全风险隐患的，及时设置警示标志，采取措施排除隐患或者向有关专业机构报告；
（三）做好物业维修、养护及其费用收支的各项记录，妥善保管物业服务档案和资料；
（四）对违法建设、私拉电线、占用消防车通道以及其他违反有关治安、环保、消防等法律、法规的行为进行劝阻、及时采取合理措施制止，向相关行政主管部门报告，并协助处理；
（五）对业主、物业使用人违反临时管理规约、管理规约的行为进行劝阻、制止，并及时报告业主委员会；
（六）对在提供物业服务过程中获取的业主、物业使用人的个人信息予以保密；
（七）指导和监督业主、物业使用人进行生活垃圾分类；
（八）执行政府依法实施的各项管理措施，积极配合开展相关工作。
物业服务人不得以业主拖欠物业费、不配合管理等理由，减少服务内容，降低服务质量；不得采取停止供电、供水、供热、供燃气以及限制业主进出小区、入户的方式催交物业费。
第七十七条 业主应当根据物业服务合同约定的付费方式和标准，按时足额支付物业费。
业主逾期不支付物业费的，业主委员会应当督促其支付；物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以依法提起诉讼或者申请仲裁。
第七十八条 业主大会成立后，应当根据业主大会的决定选择物业管理方式、选聘物业服务人。
业主大会决定采用招投标方式选聘物业服务人的，由业主委员会依法组织招标。
物业服务合同应当采用书面形式，内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、专项维修资金的使用、物业服务用房的使用和管理、服务期限、服务交接、违约责任等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。
物业服务人应当自物业服务合同签订之日起十五日内，将物业服务合同报送物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案。
物业服务合同示范文本由省人民政府物业行政主管部门会同省市场监督管理行政主管部门制定。
第七十九条 物业费可以采取包干制或者酬金制等方式收取。
实行酬金制的，物业服务人应当向全体业主公开物业服务资金年度预决算，并每年定期公开物业服务资金的收支情况。
物业服务合同期限内，物业服务人不得擅自提高物业服务收费标准。如需提高的，物业服务人应当公示拟调价方案、调价理由、成本变动情况等相关资料，与业主委员会协商，并由业主大会决定或者业主共同决定。
第八十条 物业服务企业应当指派物业项目负责人。物业项目负责人应当在到岗之日起三日内，到物业项目所在地的居（村）民委员会报到，在居（村）民委员会的指导和监督下参与社区治理工作。
物业项目负责人的履职情况记入物业服务信用档案。
第八十一条 物业服务人应当在物业管理区域内显著位置向业主公开下列信息并及时更新，并可以通过互联网等方式告知业主：
（一）物业服务企业的营业执照或者其他管理人的基本情况、物业项目负责人的基本情况、联系方式、服务投诉电话；
（二）物业服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准等；
（三）上一年度物业服务合同履行情况；
（四）上一年度专项维修资金使用情况；
（五）上一年度利用业主共有部分发布广告、停车等经营与收益情况；
（六）上一年度公共水电费用以及分摊详细情况；
（七）电梯、消防、水、电、气、暖等设施设备日常维护保养单位的名称和联系方式；
（八）其他应当公开的信息。
物业服务人应当定期将前款第三项至第六项规定的事项，向业主大会、业主委员会报告。
业主对公开内容有异议的，物业服务人应当在七日内予以答复。
第八十二条 物业服务人应当建立、保存下列物业服务档案和资料：
（一）业主共有部分经营管理档案；
（二）共用部位、共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录；
（三）水箱清洗记录及水箱水质检测报告；
（四）业主名册；
（五）签订的供水、供电、垃圾清运等书面协议；
（六）物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他资料。
第八十三条 物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业管理区域，将下列资料、财物等交还业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新聘物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况：
（一）本条例第六十八条、第八十二条规定的档案和资料；
（二）物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备；
（三）结清预收、代收的有关费用；
（四）物业服务合同约定的其他事项。
物业服务人不得损坏、隐匿、销毁前款规定的资料、财物等。
原物业服务人违反前两款规定之一的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；给业主造成损失的，应当赔偿损失。
原物业服务人不得以业主拖欠物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新聘物业服务人进场服务。
原物业服务人拒不移交有关资料、财物等，或者拒不退出物业管理区域的，经业主或者业主委员会请求，物业所在地的居（村）民委员会、街道办事处、乡镇人民政府、县（市、区）人民政府物业行政主管部门应当予以协助。经协助，原物业服务人仍拒不移交或者拒不退出的，可以请求公安机关予以协助。
第八十四条 物业服务合同终止前，原物业服务人不得擅自退出物业管理区域，停止物业服务。
物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。
第八十五条 物业管理区域处于失管状态时，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当进行应急管理。在街道办事处、乡镇人民政府指导和监督下，居（村）民委员会应当根据应急管理的需要，提供基本保洁、秩序维护等应急物业服务，服务期限协商确定，费用由全体业主共同承担。
提供应急物业服务的，街道办事处、乡镇人民政府应当将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容，在物业管理区域内显著位置公告。
提供应急物业服务期间，在街道办事处、乡镇人民政府指导和监督下，居（村）民委员会应当组织业主共同决定选聘物业服务人。
第八十六条 经业主大会决定或者业主共同决定对物业实施自行管理的，应当对管理负责人、自行管理的内容、标准、费用、责任和期限等事项作出规定。
第八十七条 物业管理区域内供水、供电、供热、供燃气、通讯、有线电视等专业经营单位，应当向最终用户收取有关费用。专业经营单位不得因部分最终用户未履行交费义务，停止已交费用户和共用部位的服务。
除业主自行增加的设施设备外，供电、供水、供热、供燃气经营单位，应当按照下列规定负责物业管理区域内相关设施设备的维修、养护和更新：
（一）业主终端计量水表及以外的供水设施设备；
（二）业主终端计量电表及以外的供电设施设备（集中设表的，为用户户外的供电设施设备）；
（三）业主燃气燃烧用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备；
（四）业主入户分户阀及以外的供热设施设备。
专业经营单位可以委托物业服务人代收有关费用，双方应当签订书面委托协议，明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式，不得向业主收取手续费等额外费用。
第六章 物业的使用
第八十八条 任何单位和个人不得在物业管理区域内实施下列行为：
（一）擅自变动建筑主体和承重结构；
（二）违法搭建建筑物、构筑物或者私挖地下空间；
（三）占用、堵塞、封闭消防车通道、疏散通道、安全出口，损毁消防设施设备；
（四）违反规定制造、储存、使用、处置爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质；
（五）违反规定制造噪声干扰他人正常生活；
（六）侵占、毁坏公共绿地、树木和绿化设施；
（七）饲养动物干扰他人正常生活或者放任动物恐吓他人；
（八）从建筑物中抛掷物品；
（九）违反规定出租房屋；
（十）违反规定私拉电线为电动车辆充电；
（十一）破坏、侵占人民防空设施；
（十二）法律、法规以及管理规约禁止的其他行为。
有前款所列行为之一的，物业服务人、业主委员会应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告相关行政主管部门。
业主、物业使用人对侵害自身合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。业主大会、业主委员会对侵害业主共同权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
第八十九条 业主、物业使用人不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主、物业使用人将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
第九十条 业主、物业使用人在物业管理区域内饲养犬只等动物的，应当遵守有关法律、法规以及管理规约。
饲养人携带犬只出户的，应当按照规定佩戴犬牌并采取系犬绳等措施，防止犬只伤人、疫病传播，并及时清理犬只的排泄物。
物业服务人应当采取劝阻、制止等措施，减少犬只等动物对环境卫生和其他业主产生的影响，并协助有关部门加强对物业管理区域内犬只等动物饲养行为的监督管理。
第九十一条 业主、物业使用人需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。未事先告知的，物业服务人可以按照管理规约禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。
物业服务人应当将装饰装修的禁止行为和注意事项，书面告知业主、物业使用人。
房屋装饰装修过程中，污染物业共用部位、损坏共用设施设备的，物业服务人应当通知业主、物业使用人予以修复、清洁、恢复原状。业主、物业使用人在物业服务人通知的期限内未修复、清洁、恢复原状的，由物业服务人处理，所需费用由业主、物业使用人承担。
房屋装饰装修过程中，物业服务人发现业主、物业使用人、装饰装修施工人员违反有关法律、法规以及管理规约的，应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告相关行政主管部门、业主委员会。
第九十二条 电梯维护保养单位应当加强电梯日常运行的检查、维护和保养。
物业服务人应当对电梯运行进行日常巡查，发现电梯存在性能故障或者其他安全隐患的，应当立即采取措施，并及时通知电梯维护保养单位维修。
电梯维护保养单位接到故障通知后，应当立即赶赴现场，并采取必要的应急救援措施。
电梯维护保养单位认为电梯存在严重安全隐患，无改造和修理价值，或者达到安全技术规范规定的报废条件的，物业服务人应当及时将相关情况向业主公告，并积极协调办理报废事宜。
鼓励老旧小区业主为满足日常生活需要加装电梯。
第九十三条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，并应当首先满足本物业管理区域内业主的需要。
在满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后，还有剩余规划车位、车库的，应当将剩余规划车位、车库的数量、位置等信息在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告，公告期满后可以出租给本物业管理区域外的其他使用人，每次租赁期限不得超过一年。
第九十四条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。属于业主共有的经营收益，应当按照业主大会决定或者业主共同决定使用，可以用于补充专项维修资金，也可以用于业主大会和业主委员会工作经费、业主委员会成员工作津贴或者物业管理等方面的其他需要。
任何单位和个人不得挪用、侵占属于业主共有的经营收益。经营收益由建设单位、物业服务企业或者其他管理人等代管的，应当单独列账，接受业主、业主委员会的监督。由业主委员会自行管理的，应当接受业主、居（村）民委员会的监督。
利用业主共有部分进行经营以及经营收益的分配与使用情况，应当向业主公开，且每年不得少于一次。
