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一二线城市房价还能涨 三四线城市或崩盘

A-A+2013年7月29日07:26:02经济参考报评论

  《经济参考报》:对于未来房价走势您有何判断?

  李铁:我认为,除了看住房供应量大小外,还需要考虑以下几方面因素:

  首先,城市的辐射范围。城市等级越高,辐射范围就越广,北京辐射全国,省会城市基本上是辐射全省。高行政等级城市的资源短缺是常态的,而且不可再生。户籍制度导致了公共服务封闭式的格局难以打破,在这种情况下,资源短缺、公共服务的封闭,也促进高等级城市房价进一步上涨。

  其次,城市所在地区的人均收入水平。像浙江、广东、江苏等沿海发达地区,城市辐射范围虽然不如西北地区的城市,但是人均收入水平高,也就支撑这个区域的房价上涨幅度大于中西部地区。

  最后,土地出让金制度下的城市发展模式。各级地方政府竞相开辟工业区,压低土地价格,赔钱搞招商引资,形成工业产业,来支撑政府的GDP和财政收入。这个成本要通过房地产开发、高额的土地出让金进行弥补。现在每届政府都要有新的政绩,结果城市摊子越来越大,基础设施、供给的成本大幅度增加。政府税收只能保财政、保吃饭,所以这些成本只能靠融资、卖地等方式偿还,而融资还得靠未来的土地出让金偿还。这就形成了这种恶性循环,导致现在新区、新城不断扩展。

  综合判断,在一线、二线高等级的城市,资源稀缺性还存在,房价还有上涨的空间,部分三线城市和四线城市、县城再按照这样的模式发展房地产,恐怕在扩张到一定程度的时候会导致崩盘。

  有人认为,中国的房地产会出现像欧美、日本一样一样的泡沫,其实不能简单地进行类比。这些国家城市化率已经饱和,而中国才刚刚过半,户籍人口城镇化率才35.3%。因此对于城镇住房的需求还有很大的空间,启动内需也与此有关。分析中国的泡沫,成因不同,结果也不同,可能会带来局部中小城市楼市的崩盘,但是在高等级城市不仅不会崩盘,还会上涨。

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