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夫妻共同财产可一方单独出售 可出售共有房屋

A-A+2014年2月28日07:07:20新华社评论

  城市晚报讯  开春了,二手房市场也开始复苏,此时,对于夫妻共同房产,如果仅一方到场进行出售,是否符合法律规定?是否存在纠纷隐患?本期《以案说法》栏目,邀请吉林省资深法律人士董海军为大家剖析。

  夫妻共同财产可一方单独出售

  最近,有市民反映,她想要买一套二手房,然而,在查看房产证时发现,房产证的姓名有两位,经过调查,双方为夫妻。然而,在卖房时,双方只有一方到场,想知道,这种买卖是否存在潜在风险,如果一方到场,这样的交易是否生效?

  对此,董律师分析,夫妻一方单独出卖共有房屋的现象也很常见,其一人对外签订的房屋买卖合同虽然是无权处分,但其合同是有效的。2012年7月1日,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》开始实施,其中第三条规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持,出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持”。《物权法》颁布后,对债权和物权进行了区分,最高法院的司法解释对区分原则更加具体明确。

  夫妻共有财产的对外公示情况

  夫妻共有房屋的对外公示有两种,一种是夫妻二人的名字都登记在房产证上,买房人通过权利外观就能知道是夫妻共有,一种是房产证上只登记夫妻一人名字,按照《婚姻法》的规定,这种情况下也应认定房屋为夫妻共有,以上无论哪一种情况,夫妻一人出卖房屋,都不会因为一方单独出卖而导致合同无效,不同点是前者买受人不能善意取得,既夫妻另一方不同意出卖房屋,买受人是取得不到房屋所有权的,对于后者,买受人能善意取得房屋所有权,就是说没有在产权证上登记的人即使不同意出卖房屋,一旦房子过户到买受人名下,也要保护买受人的物权。因为买受人通过权利外观可以认为房屋是出卖人自己的财产。

  房屋买卖合同是否有效,对买受人的权利是有影响的,在买卖合同中,首先实行物权保护,其次实行债权保护,如果房屋产权过户到买受人名下,即使房屋共有人不同意出卖,也要保护买受人的利益。如果在房屋产权过户之前,房屋共有人不同意出卖,对买受人只能给予债权保护,当买卖合同有定金担保时,出卖人要双倍返还定金,没有定金担保时,出卖人要赔偿买受人的损失,只有合同有效才能最大限度保护买受人的利益。

  在《合同法》第五十一条中,合同是否有效的主动权掌握在出卖人手里,一旦对自己有利,夫妻另一方就同意出卖,合同有效,一旦对自己没利,夫妻另一方就不同意出卖,合同无效,对买受人是不公平的,在合同的立法过程中,我国没有对债权和物权进行区分,但随着法制的进步,《物权法》的颁布,我国法律对债权和物权进行了区分,法理更加明晰,对当事人的法律保护更加周全。故夫妻一方单独出卖共有房屋,其合同效力应当适用最高法院司法解释。

  (记者 王秋月 实习生 高羽/报道)

  

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